Autor: Gustavo Matheus dos Santos Andrade, Advogado, OAB/AM nº 16.360, Pós-graduando em Direito Público pela Universidade do Estado do Amazonas, Pós-graduando em Advocacia Cível pela Fundação Escola Superior do Ministério Público (FMP) e Economista pela Universidade Federal do Amazonas.
Recentemente, testemunhamos um aumento abissal do Índice Geral de Preços do Mercado, o IGP-M, o principal índice utilizado para ajuste de correção monetária nos contratos de financiamento de imóveis. Durante a pandemia, este índice – que também serve de baliza para os contratos de aluguel – bateu o aumento acumulado de assustadores 23,14%, o que gerou diversas repactuações de contratos em virtude das necessárias readequações durante a pandemia.
É comum no meio jurídico, especialmente aos advogados da área imobiliária, vários clientes procurarem seus serviços por possuírem contratos de financiamento imobiliário insustentáveis. Nesses contratos, o que se verifica normalmente é que, mensalmente, há uma alta exagerada nas parcelas, o que gera a insustentabilidade financeiras desses contratos.
Se você se identificou com a situação acima, continue sua leitura para entender melhor os aspectos que envolvem o IGP-M e como ele pode – e provavelmente está – afetando o seu financiamento imobiliário no curto prazo e pode afetar à médio e longo.
O IPG-M é medido pela Fundação Getúlio Vargas, a FGV e registra a inflação de preços envolvendo desde matérias-primas industriais, até bens e serviços finais. Resumidamente, é um índice que acompanha e indica qual é a variação dos preços praticados no mercado e por meio dele é possível saber se houve aumento (inflação) ou diminuição (deflação) dos preços em determinado período.
Este índice é formado por média ponderada de três outros índices:
· IPA-M (Índice de Preços por Atacado – Mercado) 60%;
· IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor – Mercado) 30%; e
· INCC-M (Índice Nacional do Custo da Construção – Mercado) 10%
Conforme se verifica, os “subíndices” de maior preponderância no IGP-M é o IPA-M que acompanha preços de produtos industriais e agrícolas no setor de atacado – e nesse ponto se considera o minério de ferro, milho, açúcar etc. – sendo preços que variam conforme a alta do dólar. Dessa forma, eventos como a pandemia da Covid-19 geram um impacto muito grande neste índice, até os dias de hoje.
Diante disso, já se sabe o risco de adotar o IGPM em contratos de financiamento imobiliário.
Inicialmente, quando entramos em contato com o corretor, nos são apresentadas as atrativas propostas de financiamento de imóveis (estas muitas vezes divulgadas destacando-se juros baixos de 1%, parcelas reduzidas, dentre outras vantagens) e tudo conspira para que você realize o grande sonho da aquisição do imóvel próprio.
Porém, nessa ânsia, muitas cláusulas contratuais deixam de ser lidas, e uma delas, pode ser a cláusula que determina a utilização do IGP-M no contrato.
Acompanhado disso, os juros muitas vezes são cobrados de forma composta e não de forma simples, o que gera o chamado “juro sobre juro”, podendo esse contrato ser ainda mais onerado e se tornar insustentável financeiramente ao longo do tempo.
Hoje, compreende-se que o índice IGP-M não compreende pura e simplesmente uma correção monetária, estando os percentuais do índice muito acima da inflação.
Caso você esteja em uma situação de enforcamento financeiro em um contrato, por ter parcelas que não mais cabem no seu bolso, busque ajuda profissional de um advogado. Quase sempre é possível realizar a revisão contratual quando não há condições de se arcar com ele da maneira que está. Nenhuma das partes deve sofrer com a chamada “onerosidade excessiva” e isso é amplamente amparado pelo nosso Judiciário.
